東京市場、今後10年でどう変化
CBRE予測
今年は東京五輪・パラリンピックイヤー。
開催時の混雑度合や大会終了後の景気減速懸念などに関心が寄せられている。
不動産投資は常に先読みして動くものだが、すでに“ポスト五輪”どころか、10年先を見越した動きが出始めている。
三菱地所は4月からの10年計画を発表した。
そこでは必要になるのは時代の変化をどう読み解くか、という新たな視点だ。
そんな中、事業用不動産サービスを提供するCBRE（日本本社・東京都千代田区）は2030年の不動産マーケットを予測した特別レポート「人・テクノロジー・環境が変える不動産の未来」を発表した。
どんな変化が待ち受けているのか。
オフィス、立地の分散化進む
「人」「環境」「テクノロジー」が鍵に
特別レポートは「リアルエステート2030東京」として1月23日に発表。
「人」「環境」「テクノロジー」の3つのキーワードで今後10年間に、不動産市場がどう変化するかを考察した初めての試みだ。
まず「オフィス」では、従前はオフィスに従業員が合わせていたが、これからは「オフィスを従業員に合わせることが主流になる」と推測。
そして立地の分散化が進むという。
それを促すのは①オフィスワーカーの世代の多様化②向こう10年間に都内で計画されている新線などのインフラ整備③遠隔地間のコミュニケーションをよりスムーズにするテクノロジーの普及。
またAIやIoTの普及は最適なオフィス環境の実現につながり、ビルオーナーにとっての第一義的な顧客は企業ではなく、オフィス内で働く一人ひとりの従業員になる。
持続性に対する関心が高まり、企業がオフィスを選ぶ際には環境性能という要素の優先度が上昇する。
オフィス利用者の環境意識の変化は、オフィスビルのオーナーにとっても環境への配慮が収益性の向上につながることを示唆している。
次に「リテール」（店舗）。
グリーンコンシューマーと呼ばれる消費者の増加は、リテーラーの店舗選択の変化を促す。
環境性能の高いことが店舗の付加価値となり、ブランドの出店ニーズが集まることで賃料水準の上昇にもつながる。
Eコマースの拡大が続くが、今後も実店舗は進化こそすれ、衰退することはない。
実店舗の今後の存続・拡大にとって進化は不可欠。
進化を促すものは人口減少、高齢化や「ミレニアル」「Z世代」の台頭による顧客の変化とテクノロジー。
高付加価値の商品・サービスの提供や、エンターテインメント性の向上なども重要なファクターとなる。
「物流」は、EC化率のさらなる上昇とともに、最新型の物流施設に対するニーズは今後も拡大が見込まれる。
女性就業人口の増加や高齢化が食品類の宅配の増加を促す。
冷蔵・冷凍倉庫の増加だけでなく、厨房設備を併設した倉庫の登場も。
生鮮品の宅配が増えることで、消費者の居住エリアに近接していることが倉庫の要件として重視され、「ラストマイル倉庫」のニーズがさらに高まる。
一方、都心や住宅地・消費地から距離のある立地では、相対的に低い賃料水準などを利点としてロボット化・自動化の進んだ物流センターが一般化する。
「ホテル」は供給増加が懸念されるが、向こう10年間で見ると供給過剰にはならない。
宿泊者の国籍や価値観のさらなる多様化は、ホテルの選び方にも影響。
ホテルの環境に対する取り組みがスコア化され、宿泊施設の国際環境認証制度の認知が進むことで、新たな基準となる。
「データセンター」は、AIやIoTの普及、ビッグデータの利用拡大を支える社会インフラとして、ますます重要性を高めるが、求められるスペックも高度化する。
これは開発や設備更新に必要な資金も増加することを示す。
今後はパートナーとの共同出資や、不動産ファンド資金の活用事例なども増える。
所有と経営の分離が進むことで投資対象としてのデータセンターの流動性が高まる。
さらに他の不動産タイプと比較して消費エネルギーは群を抜いて多いため、データセンター開発では省エネ対応、再生可能エネルギー利用などの環境対応は不可欠となる。
最後に「不動産投資」。
他の金融商品に比べて相対的に高い利回りや安定した収益が期待できる不動産投資は、機関投資家による年金など長期資金の運用先として、ニーズはさらに高まる。
今後の商業用不動産の変化を考える上で言えるのは、ほぼすべてのアセットタイプが「オペレーショナルアセット」になること。
例えば、オフィスでもテナントニーズに柔軟に対応できるか否かで、キャッシュフローは大きく変動する。
従って不動産投資では、アセットマネジメントの重要性がますます高まる。
向こう2年間の市況は堅調か
向こう2年間の不動産市場の動向を予測したのがCBREが毎年1月に公表する「アウトルック2020」。
各セクターの注目動向として挙げたのは、オフィス＝タイトな需給関係を背景に東京以外の全都市で今後も賃料は上昇▽リテール（銀座ハイストリート）＝インバウンド需要の取り込みに成功している業種を中心に、ハイストリートへの出店ニーズはおう盛▽物流＝向こう2年間、需給バランスは三大都市圏ともひっ迫した状況が続く▽投資＝機関投資家を中心に投資意欲は引き続き高く、2020年の国内の投資総額は前年に比べ2％増加する見込み。
いずれも昨年までの好調さが持続するとした。
今後2年間の賃料予測は、東京グレードAオフィスの賃料＝20年後半は弱含むものの、21年に持ち直すと見られ、2年後の賃料は19年末比で0.5％下落▽銀座ハイストリートの路面店舗賃料＝今後2年間で1.4％の上昇▽首都圏大型マルチテナント型物流施設の賃料＝今後2年間で2.4％の上昇－－と予想した。
こちらも供給の多い東京のオフィスが一時的に弱含む以外は堅調推移とした。
※週刊住宅タイムズ より
