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20年首都圏分譲マンション市場

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カテゴリ:不動産市況

長谷工総研予測

 

20首都圏分譲マンション市場

 

新規供給3.2万戸高値安定売れ行き横ばい

 

 

 

 


 

 

長谷工総合研究所の酒造豊常務取締役は128日、日本不動産ジャーナリスト会議で「首都圏分譲マンション市場動向~2019年の総括と今後の見通し」をテーマに講演した。

 

 

 

 まず19年市場。

 

 

新規供給戸数は201831238戸(前年比15.9%)と1992年(26248戸)以来の水準まで減少した。

 

 

「価格、市況を勘案しながら、慎重にじっくり販売を行う傾向」が強まり19年も継続した。

 

 

1回当たりの供給戸数が10戸未満にとどまる物件は2018件中1301件、構成比は64.5%となった。

 

 

 

 初月販売率は62.9%と、4年連続で60%台となり、市況の好不調の目安・70%を上回ったのは3月と7月だけ。

 

 

希少性の高い物件や再開発物件などは高価格でも好調だった一方で、小分け供給物件でも初月販売率は60%を下回った。

 

 

 

 首都圏全体の分譲単価(1平方メートル当たり)は前年比1.2%アップの87.9万円(坪単価290.7万円)、平均価格は同1.9%アップの5980万円だった。

 

 

一次取得者向けの4000万円未満の供給戸数は5978戸と供給全体の20%を割り込み、減少傾向が続いた。

 

 

一方、1億円以上の供給戸数は1866戸と前年を66戸上回った。

 

 

 

 20年市場については、19年の着工動向が前年比10%となっているなど、都内23区を中心に供給材料(着工済み未供給戸数)は高水準という。

 

 

だが、必ずしも大量供給とはならないのは、「販売手法が変化し、初月販売率を意識せず、じっくり供給を行う傾向が継続する可能性が高い」と見ている。

 

 

ちなみに19年に供給を行った事業者数は119社(18122社、17137社)と減少傾向をたどったほか、大手7社の供給割合は51.9%と4年連続で5割を上回った。

 

 

 

 建築コストは「高止まりの状況が続く。下落要因が見つけにくい。すべてが販売価格に転嫁されるわけではないが、他の費用の圧縮などで販売価格を抑える努力が必要」という。

 

 

用地費も利便性の高いエリアでの競争が続き、「大きく下がることはない」と読む。

 

 

 

 そんな中、一般需要者の「二極化傾向が強まる」とした。

 

 

30代後半から40代前半の世代は就職氷河期の影響を受け、正社員比率が低く、年収も厳しい状況が続いている。

 

 

一方、20代後半の世代は経済・雇用環境の改善が続き、女性の正社員化率の上昇は年収アップ、住宅購入力のアップが期待できるという。

 

 

 

 こうした状況などを勘案すると、20年には4万戸程度の供給が可能な状況にはあるが、①慎重に供給を行う傾向が継続することに加え、1912月末時点の販売中戸数(9095戸)の販売に注力する、②東京五輪・パラリンピック開催期間中は積極的な販売活動ができない可能性がある-ため、新規供給戸数は19年並みの「32000戸程度」と予測した。

 

 

 

 また、販売状況は、①経済状況などから、一次取得者層を中心として購入マインドの急速な改善は生じない、②都心エリアでは高額物件、郊外エリアでも好立地物件が供給の中心となり、価格は高値安定状態が続く-ことから、「横ばいで推移」とした。

 

 

 

※週刊住宅タイムズ より

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