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都心回帰の流れ変わらず 不動産市場予測

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カテゴリ:不動産市況

都心回帰の流れ変わらず

 

2020年不動産市場予測

 

分譲マンション

 

価格下落の可能性低い

 

数を追わず採算ベース

 

 

 



 

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 新築分譲マンションは、これまでの常識では将来を計れないマーケットになった。

 

 

現在マイホーム購入を検討している人にとって新築価格は高騰し過ぎた感が否めない。

 

 

年収の5倍程度までを適正としてきた販売価格は、低金利の影響もあって首都圏で10倍を超える水準となっている。

 

 

商業用不動産を見ると、オフィスビルは、高水準の価格でありながらも賃料の上昇傾向が続いていることを受けて低いキャップレートでも取引が成立する。

 

 

市況悪化のサインは見当たらないと強気の声も少なくない。

 

 

2020年以降の不動産市場を探った。


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 新築分譲マンションの供給は、足もとで抑制ムードが続いている。

 

 

 

 首都圏の供給戸数は2000年に98687戸と10万戸に迫った。

 

 

だが、今年は1991年バブル経済崩壊の水準を下回り28000戸ほどでの着地が見込まれている。

 

 

19年の販売価格を見ると、東京都の平均坪単価は362.6万円(12年比43.5%上昇)となり、東京23区では晴海フラッグ(坪平均290万円)の影響により前年比でやや下げたものの、379.0万円(同41.1%上昇)と高水準だ。

 

 

供給が減少すると価格が下落に向かい、価格が高騰すると都心部から郊外に供給がシフトする。

 

 

このような経験則がもはや当てはまらないマーケットが醸成されている。

 

 

 

 東京カンテイ上席主任研究員の井出武氏は、「最近の首都圏での供給動向を見ると、デベロッパー各社は、東京23区での開発・販売に軸足を置いている。都心回帰が鮮明だ」と話す。

 


リーマン・ショックから直近1910月までの10年間を見ると、都区部のシェアが4450%程度を維持している。

 

 

バブル経済真っ盛りの89年からバブル崩壊後の93年まで東京23区のシェアは10%台にとどまり、神奈川や埼玉、千葉の周辺県での供給が加速して神奈川、千葉、埼玉は都区部に通う会社員のベッドタウンと化した。

 

 

 

再販価値も焦点

 

 

 

 2020年以降の市場動向について、「中古も含めてマンション価格の設定は(オフィスビルと同じように)賃料見合いで決まる市場となっている。賃料が上昇し続ける限り価格は上昇する。郊外は厳しい」と予測。

 

 

大量供給で床の供給過剰とならない限り価格が下がる可能性は低いとする。

 

 

 

 東京都の1坪当たり賃料推移も13年以降から大きく上昇。

 

 

タワーマンションや再開発が相次いで大量の賃貸事例もあって、築3年未満では12年の約12000円から19年に15700ほどに上昇している。

 

 

 

 マンション価格の高止まりでも郊外に向かわないのはなぜか。

 

 

消費者が物件の資産性(収益力)でマンションを選択するようになったためだ。

 

 

 

 収益物件目線により、最寄り駅までの近さや都心までの距離、生活利便施設や商業施設の充実、学区域などを踏まえながら賃料換算するとどの程度か。

 

 

収益力の高さがリセールバリュー(再販価値)につながると考えた購買行動を受けて不動産大手も供給戦略を打ち出す。

 

 

都内には築10年の価値が新築販売時に比べて7割以上も値上がりするなど特に都心部がこの10年で価値を上げ、東京オリンピック開催決定後に資産価値が高まりやすい局面での恩恵をたぶんに受けている。

 

 

 

各社、売り急がず

 

 

 

 もう一つの最近の不動産会社の特徴が売り出し価格を下げない要因になっている。

 

 

価格高騰により買い控えるのであれば、ひと昔前は値下げに踏み切ったが、現状は「消費者が買い急がないならばこちらも売り急がない。この値段で購入してくれる人が現れるまで待つ」といった不動産会社の姿勢がある。

 

 

新築分譲では、開発中にモデルルームで集客し、マンション完成までに完売する方法を採用してきたが、青田売りとは違うマンション完成後に営業を本格化するという“竣工売り”が増加している。

 

 

 

 モデルルームよりも実物の住戸や共用施設を見学できることの強みを生かしてじっくりと成約につなげる。

 

 

値下げせずに購入してもらえる顧客とのマッチングを追求して利益の最大化を図る。

 

 

実際、ここ数年の契約スピードの鈍化により竣工時に完売するマンションが減少。

 

 

首都圏では2018年竣工時完売シェアが49.0%と過半割れし、不動産大手に限ると竣工後に分譲を続けている割合が52.4%と半数超に上った。

 

 

 

 竣工前に分譲を始めて竣工後も継続分譲する。

 

 

同社主任研究員の高橋雅之氏は、「こうした販売スタイルの不動産会社は、住友不動産や東急不動産、大京が1418年に顕著だった。じっくり販売タイプが増えると、価格が下がりにくい市況が続くかもしれない」としている。

 

 

20年も不動産各社は、採算ベースを重視して数を追わないで収益化を目指す展開となりそうだ。

 

 

 

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「適温相場」が継続か


金融緩和、オフィス賃貸需給も

 

 

 

 日本不動産研究所の不動産エコノミスト・吉野薫氏は126日、都内で開いた「令和の時代における不動産を巡る社会・経済の見通し」をテーマとした定例講演会で、「2020年の不動産市場」について同研究所の考え方を解説した。

 

 

 

 全体見通しの総括は「『適温相場』が続くが、『山高ければ谷深し』」で、金融緩和や引き締まった賃貸需給に対する過度な期待や強気姿勢には警戒が必要との見方を示した。

 

 

 

 20年不動産市場のメーンシナリオとして描いたのは、①緩和的な金融政策を背景に投資家による投資意欲が高い状況が続く②わが国の景気は停滞しているが本格的な景気後退が差し迫っているとまではいえない。オフィスの賃貸需給が引き締まった状態は継続する③そのため不動産価格の緩慢な上昇基調が続く公算が大④ただし新築マンション市場等の低調は続きそう――とした。

 

 

 

 また、個人のアパート投資は低調で回復の見込みはなく、活発だったホテル投資は優勝劣敗の展開となるとも述べた。

 

 

 

 リスク要因としては、①リスクの顕在化に対するデッドファイナンスの耐性が低下している可能性については引き続き警戒が必要②需給の引き締まりによる賃貸市場における過度な期待の形成③金融市場を介した売買市場(投資市場の一段の過熱--を挙げた。

 

 

「万一これらが顕在化すると、再来年以降の市況に悪影響を及ぼす」とした。

 

 

 

来年は潮目の年

 

 

 

 こうした判断につながったのは投資家マインドなどの調査。

 

 

「オフィスもレジデンシャルも2020年が潮目であるとの見通しを多くの投資家が持っている」とした。

 

 

その要因は「景気の停滞感が色濃く、特に製造業・外需に足踏み感が見られる」ことや、消費税率の引き上げの影響などだが、「企業の設備投資は意外と底堅く、消費税の影響は小さい」と指摘した。

 

 

 

 このほか、オフィス市況は大きく変化する状況とはならない公算が大だが、新築分譲マンション市場の反転回復は期待薄で、首都圏では「価格高止まり&戸数低調」が続きそうと読む。

 

 

背景には、雇用の伸びが鈍化していること。

 

 

これまで需要を支えていたパワーカップル、共働きが成り立たなくなり、価格の頭打ちなど市況に影響を与える可能性があると言及した。

 

 

 

 なお1年前、2019年見通しの総括は「『適温相場』の継続がメーンシナリオ、だが…」だった。

 

 

米中貿易摩擦、英国のEU離脱、消費税率引き上げなどなどの影響が懸念されていたたが、「大きく変わらない1年だった」とふり返った。

 

 

 

※週刊住宅タイムズ より

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