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中古マンション価値 原宿新築時より7割高

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カテゴリ:不動産市況

10年の中古マンション再販価値

 

 

原宿、新築時より7割高

 

 

5割弱が首都圏平均上回る

 

 

東京カンテイ調査

 

 




 

東京カンテイは722日、築10年の中古マンションのリセールバリューを発表した。

 

 

首都圏で算出可能だった630駅の平均値は91.4%と新築分譲時よりも1割弱の値下がりにとどまっている。

 

 

対象物件が分譲されていた当時は概ねミニバブル期のピークであった2008年ごろ。

 

 

その後にいったん下げたマンション価格の水準は2013年以降に再び上振れて東京都心部やその周辺、横浜・川崎エリアを中心に新築価格の高騰を受けて中古価格も連れ高の様相を呈して高水準にある。

 

 

全体の5割弱の主要駅で首都圏平均のリセールバリューを概ね上回っていた。

 

 

 

■  □  ■

 

 

 

2018年でリセールバリューが最も高かった駅はJR山手線の原宿駅で173.4%と新築分譲時に比べて7割以上も値上がりした計算となる。

 

 

山手線の南側でも千代田区や港区などには番町や3Aエリア(麻布、赤坂、青山)をはじめ、富裕層から高い人気を集める高級住宅地が存在しており、足もとの価格高騰局面においては既存マンションの資産価値も一段と高まりやすい傾向にある。

 

 

 

また、淡路町や豊洲など東京駅周辺のオフィス街に短時間でダイレクトアクセスできる駅が多く登場。

 

 

職住近接ニーズの高まりで、もともとのアクセス性の良さが再評価されたとする。

 

 

 

2位は横浜高速鉄道みなとみらい線のみなとみらい駅(155.2%)、3位が東京メトロ南北線の溜池山王駅(142.7%)だった。

 

 

上位30駅まで見ると、すべて分譲時に比べて2割以上の価格上昇となっている。

 

 

 

リセールバリュー100%以上の駅は、JR山手線の内側や周辺エリア、城南~横浜にかけてのエリアを中心に数多く分布しており、郊外エリアでは散見される程度である。

 

 

対照的に都下や周辺3県では低いリセールバリューを示す駅が目立ち、都心から離れるほど数値も低くなる。

 

 

 

郊外ターミナル駅は特急や快速列車が利用できることで資産価値の目減りはさほど大きくない。

 

 

一方、ターミナル駅以遠のエリアや都心部までのアクセスに乗り換えが必要な環状線沿線などに位置する駅は資産価値が23割目減りしている。




近畿エリアも大阪で7割増し

 

 

 

一方、近畿圏を見ると、最もバリューが上がったのがJR環状線の大阪駅で173.7%となり、原宿同様に新築時よりも7割以上の値上がりとなった。

 

 

2位は、京都市営地下鉄東西線の蹴上駅(144.5%)、3位が大阪メトロ御堂筋線の淀屋橋(136.3%)だった。

 

 

梅田北ヤードでの大規模開発を経て駅周辺のポテンシャルが向上し、元来からの交通利便性の高さも改めて評価された。

 

 

上位30駅のうち3分の2に相当する20が大阪エリアで占められ、その大半が「本町」や「難波」など市内中心に位置する。

  

 

 

算出可能だった283駅の平均値は91.6%だった。

 

 

住宅地として高い人気を誇る阪神エリアの駅では資産価値の大きな目減りはなく、「芦屋」や「摂津本山」など100%を上回る駅も存在している。

 

 

 

ただ、13年以降の価格高騰を受けて国内外の富裕層からのセカンドニーズがおう盛な京都市中心部や職住近接の居住エリアとして実需・投資の両ニーズを集めている大阪市中心部は、価格上昇が顕著となって、高いリセールバリューを示す駅数で阪神エリアを大きく上回っている。

 

 

 

※週刊住宅タイムズ より

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