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旅館業法許可へ移行 運営収益を大きく左右

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カテゴリ:不動産市況
旅館業法許可へ移行

運営が収益を大きく左右



簡易宿所や合法民泊立ち上げのコンサルティング・運営支援などを手掛ける児山秀幸氏(TAROコーポレーション社長)は「新法民泊として運営していたが、旅館業法許可に移行したい」という相談が増えていると話す。


当初は要件的ハードルの低い新法民泊で開業し、継続的運営を見据えて180日ルールの適用を受けない制度に移行するためだという。


保有物件有効活用のほか、一棟物件を借り上げて旅館業法許可取得を目指すケースもある。



続けて「民泊営業を認める建物オーナーは少ない。


新法民泊で180日を使い切った運営者が撤退。


同一物件で、他の希望者が旅館業法取得するなど、限られた物件に民泊開設ニーズが集中する」と指摘する。



「180日でも、十分な収益を上げることができる」と話すのは、東京都内で複数の民泊や簡易宿所を運営するS氏。


賃貸用不動産を複数保有しており、より大きな収益を求めて2年半前に賃貸マンション1棟を簡易宿所に転用したのを皮切りに賃貸住宅から宿泊施設シフトを進めていた。



S氏は「高賃料物件やワンルームは異なるかも知れないが、1カ月に20日稼働すれば売り上げは賃貸住宅の2倍を軽く超える。


180日ならば平均して1カ月に15日の営業。


宿泊料が高単価になるシーズンや特定の日に営業できるように、計画的に予約を取れば経費を差し引いても賃貸住宅以上の利益が残る」と説明する。



宿泊単価と稼働率



都内や関西に新法民泊や特区民泊計5件を営業するK氏は、新法民泊1号物件は苦戦したと話す。


「管理委託はともかく、清掃と代行の経費が大きく、その質にも問題があった」と振り返る。


清掃業者の仕事が悪く良い評価を受けられず、宿泊単価が低迷。


単価調整なども代行業者任せだった。



「高単価が期待できるクリスマスや年末年始、春節も低単価では、転貸型民泊では利益は出ない。


代行費用は宿泊料の20~25%と大きいが、稼働率を重視、高単価を追求と業者によって異なる。


特に転貸型は、代行業者の選択で収益が大きく変わる」と説明する。



都内のH氏は「賃貸住宅の安易な転用は火傷する」と警鐘を鳴らす。


賃貸マンションの一部を民泊希望者に貸したところ、建物全体の設備改修が必要になり火災保険も無効になると指摘を受けた。


運営リスクを考え、自らは手を出さずに高賃料で貸し出すもくろみだった。


既存入居者への影響も考えられ、そう簡単ではないようだ。



住宅地でトラブル警戒、今後棲み分け?



周辺への事前説明や季節・曜日による制限など自治体の上乗せ規制を、トラブルを警戒した過度な規制などとする報道もあるが、居住環境守るためには一定の規制も必要だ。


都市計画法では住居専用地域を「住居の環境を保護するため定める地域」とし旅館営業を認めていない。


東京五輪・パラリンピックといった大規模イベント時に宿泊施設が不足する懸念と自治体に規制見直しを求める声もあるが、イベント民泊という仕組みが用意されている。



高い収益を求める場合は180日ルール適用のない特区民泊や旅館業法許可などに移行し、自宅や空き家を活用した新法民泊と棲み分けが進む可能性がある。



※週刊住宅タイムズ より
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