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公示地価 地方住宅地27年ぶり上昇

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カテゴリ:不動産市況
公示地価 地方住宅地27年ぶり上昇

大都市部に天井感

全用途平均・商業地4年連続上昇

東京は中心から周辺に

倶知安町、今年も上昇率1位












国土交通省は1月1日時点の公示地価を発表した。
全国2万6000地点を調べたところ、全用途平均と商業地は4年連続で上昇し、住宅地も2年連続で上がった。
三大都市圏でも全用途平均で2.0%、住宅地が1.0%、商業地が5.1%とそれぞれ上昇幅を拡大した。
地方圏も商業地が2年連続、住宅地では27年ぶりに上昇して地価上昇の勢いが広がりを見せている。
札幌・仙台・広島・福岡の地方4市の商業地は9.4%と大幅に上昇し、住宅地でも4.4%とともに前の年に比べ上昇幅を拡大。
訪日客の増加に伴うインバウンド需要が地価を底上げしており、地方4市を除くその他の地域でも商業地が26年ぶりに横ばいと下落から脱した。
全国で地価が最も高い地点は、13年連続「山野楽器銀座本店」で1平方㍍当たり5720万円(3.1%上昇)と公示地価としての最高記録を更新した。



地価の上昇は、大都市から地方へ、都心からその周辺へと波及している。


国土交通省は、景気の回復局面と雇用・所得環境の改善とともに、低い金利水準が続いていることで、交通利便性の優れた地域を中心に住宅需要が堅調だとする。
訪日客の増加に伴い店舗・ホテル需要の高まりや再開発事業などが地価上昇を後押しした。


オフィスビル市場も活況。
不動産大手からは、人口減少に伴う将来の就業人口減少の対策として、事業者が働き手を確保するために利便性の高い立地での勤務地を用意するなどの対策も地価を押し上げているとの声が聞かれる。


地価はインバウンド需要を受けて、東京都心から大阪や京都、北海道、福岡、沖縄など全国的に広がり、オフィスビルや店舗、ホテルに投資マネーが流入した。
住宅地でも都心部の超一等地ではなく、その周辺などで交通・生活の利便性が高く、価格が上がり過ぎた都心よりも割安感のある場所を求めている。
昨年の公示地価の流れが続いた。


全国の上昇率(表参照)を見ると、住宅地のトップ10に北海道の倶知安町が1位、2位、4位と3地点がランクインし、沖縄が2地点と訪日観光客需要が地価上昇をけん引していることを印象付けたほか、名古屋市が5地点ランクインして存在感を出した。


商業地の全国上昇率でも倶知安町が1位だ。
世界的なカネ余りが地価を押し上げている。
訪日客とニセコ観光圏で働く従業員需要に加え、新幹線などインフラ整備が投資マネーを引きつける。
上昇率トップ10に最も多く顔を出したのが大阪の4地点、京都府の3地点、沖縄県2地点と続いた。いずれも店舗・ホテル需要が地価を押し上げた。


今回の地価を受けて大和不動産鑑定の首席研究員である竹内一雅氏は、「投資マネーは都心から郊外に向かっている。
新築の販売価格は高すぎてマンション市場は既に冷めており、オフィスビル市場もキャップレートが最低水準まで下げた」と分析する。


Aクラスのビルは集約と業容拡大の移転需要が強く募集賃料が強気。
リーシングに苦戦してきた格下のBクラスでもテナントの埋め戻しが進んでいる。
仲介大手は、「旧耐震ビルであっても相場並みの賃料で成約できているケースが増えている」といい、ビル需要のひっ迫感が強まっている。



バブル懸念 調整局面へ


不動産協会の菰田正信理事長は、「地価上昇は地方に波及しているのが特徴。局地的に上がり過ぎている現象も出ており、これが新しい用地取得を難しくしてマンションの新規供給が減っている原因一つだ」と説明する。
現場からも「都心部では販売価格が高水準にあり、想定を上回る案件を散見するほか、割安な公害マンションにおいても選別の動きが強い」(流通大手)といった声が上がる。
開発大手が用地取得に苦戦する中で主要都市でのホテルは踏み込んだキャップレートでの取引が珍しくない。


大和ハウス工業のマンション事業推進部は、「東京都心(千代田・中央・港)の販売価格の坪単価は500万円。土地の取得価格も上昇傾向が続き、マンション素地では手が出ない地価水準に達した」と実感するとともに「ホテルや収益物件向けの用地取引が増加している」と話す。


ただ竹内主席研究員は、「急速に不動産市況が悪化するとは考えにくい。今後あるとすれば緩やかな調整局面ではないか。10月の消費増税の影響を受けて個人消費が落ち込み企業収益に影響を与えると影響はあるものの、軽減税率や住宅ローン減税など手厚い対策も講じているのでバブル崩壊前夜は言いすぎだ」と指摘。
「本来ならキャップレートをさらに下げてもいい水準だが、そうならず底ばいで推移しているのはマイナス金利下の経済環境にあって投資利回りと長期金利のスプレッドが縮まってないからだ」とも分析する。


JLLキャピタルマーケット事業部の根岸憲一副部長も「キャッシュフローが変わらないでキャップレートが下がり続けるのならばバブルの傾向と言えるが、緩やかながら賃料が上がってきたことで利回りが低くなってもスプレッドが確保できている。
不動産自体の力が強い。
10年国債とAグレードビルの利回り差が不動産に投資する時に得られるプレミアムだ」と不動産ファンダメンタルズの堅調さを強調する。


「忘れがちなのが賃料上昇は営業レバレッジが効きやすいという点である」(証券アナリスト)。
オフィスビルの運営では税金はもちろん、光熱費や維持管理費といった固定費が占める割合が多い。固定費は稼働率ゼロでも満室でもそう変わらないが賃料上昇分はほぼ営業利益に計上される強みも地価を上昇させる。



実体経済と乖離に警鐘



投資マネーが地方に向かっているとは言っても、なお東京の地価は強含んでいる。
住宅地は、23区全体で4.8%上昇してすべての区で上がり、千代田区を除いて上昇幅も拡大した。


東京圏の上昇率1位は、渋谷区恵比寿西2丁目(15.0%上昇)だった。
2位に北区滝野川5丁目(12.5%)がランクインしたほか、荒川区や足立区など昨年同様に城北・城東エリアが上位10位地点に入った。


マンション・戸建住宅が新築・中古ともに高止まりしていることで割安な地域を探す消費行動を映す。


商業地も同様の傾向を示しており、東京23区で7.9%上昇(同6.4%上昇)とすべての区で上がり、渋谷区を除いて上昇幅が拡大した。
昨年同様に高い上昇率を示すのは都心から台東区や江東区、荒川区、北区など周辺の区に移っている。


東京圏の商業地上昇率1位の台東区浅草の弘隆ビルは374万円(34.7%上昇)となっており、観光地である浅草寺などを抱えて、外国人観光客の増加していることで店舗・ホテル需要がおう盛だ。


東京圏上昇率トップ3は、浅草エリアが独占した。
特にコンビニや中堅店舗の出店意欲が強い。
既存店舗ビルへの投資をうかがうプレイヤーも増えた」(前出の仲介大手)。



取引目線も合わず



ただ、機関投資家の投資額は減少傾向だ。
菰田理事長は、「価格が高値圏に張り付いているものの、機関投資家の収益還元に基づいた目線の物件が減ったことに加えて、金融緩和マーケットで不動産を売却しなくても資金調達しやすい環境を受けの影響だ」と述べて不動産バブル警戒によるものではないと繰り返す。


東京カンテイの井出武上席主任研究員は、「調査地点が新たに上昇しているポイントに入れ替わっていたりもする。実態はすでにピークアウトしている」と話すとともに「個人所得の伸びが乏しく人口が減っている中で地価上昇に伴う所有コストの上昇は、そのエリアから人が出てしまう契機になりかねない」と実体経済に見合っていない地価上昇のリスクに目を向ける。



※週刊住宅タイムズ より
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