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旧来手法から脱却

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カテゴリ:不動産市況
旧来手法から脱却
大空室時代を意識
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人口減少は確実に始まっており、賃貸経営にとって大きなリスクである。
住宅・土地統計調査によると、賃貸住宅の空室率は2割ほどとし、全国820戸の空家の存在とともに大空家時代が危惧されている。
賃貸事業を取り巻く環境が厳しくなる中で2019年の賃貸住宅を展望する。
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国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口2018年推計)によると、東京都の人口は当面流入が続く見通し。


20年に東京23区の人口は15年との比較で3%台増加、人口の増加幅が縮むもののそれ以降も増加傾向と予測。


日本不動産研究所の18年上期データによると、東京23区のマンション賃料が新築・中古の全てのタイプが上昇傾向にあり、80平方メートル以上では、新築・中古の大型タイプはともに18年上期の最高値を更新するなど賃料は強含んでいる。


マンション価格でも、
新築の全タイプが上昇して98年の調査開始依頼の最高値を記録。
築10年中古マンションも標準・小型の両タイプとも最高値だった。


分譲価格が高騰して、「足もとで賃貸を選択する消費者が増えたり、東京都区部など、通勤・通学の利便性の高いエリアで成約が増えてくるのでは」といった賃貸需給バランスの改善が進む期待感もある。


東京23区のマンション賃料について、日本不動産研究所は25年までの中期予測として19年でも1.9%の上昇を見込み、20年に1.2%上昇と想定。
雇用者報酬や消費者物価の動向を受けて上昇を見込む。



価値引き上げ影響か 増税で修繕費アップ?

とりわけ今年のトピックスは、10月の消費税率の引き上げだ。
消費税は土地や居住用の賃料、管理費、共益費、礼金・敷金には適用されないが共用部の電気代や水道代、駐車場代といったコストの他、部屋の原状回復、空室対策の修繕費や設備投資費用などは増税対策である。


こうした課税対象を踏まえて、賃料を引き上げないと増税前の利益が捻出できない。


修繕などが必要な収益物権は、増税前に対応しておいたほうが良さそうだ。
その一方で、駆け込み需要に伴い工事単価が上がってしまう可能性もある。
消費税率の引き上げは、収益物権の価値を上げる手立てに影響を与えそうだ。



※週間住宅タイムズ  抜粋



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