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購入層の資金調達力は限界

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カテゴリ:不動産市況
仲介現場に緊張感
中古選び価格重視
購入層の資金調達力は限界

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不動産の売買仲介は底堅く推移している。
去年11月末に本誌が調べた中間期の仲介実績からわかった。

仲介大手の取引実績は、前年同期を上回り、仲介大手の強さを印象付けた。
その一方で「去年は厳しい1年だった」「思うように売り物件が調達できずに業績作りに苦労した」と振り返る中小企業者の声を年末に聞くことも多く、都心部を得意としない事業者ほどそうした反応を示す。

翌年に東京五輪を控え、今年10月に増税、元号も変わる節目の2019年の不動産流通市場を展望する。
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東日本不動産流通機構が12月に発表した売買動向のデータを見ると、11月の首都圏の中古マンション成約件数は3225件(前年同月比11.1%増)と2ヶ月ぶりに前年同月を上回り、単価ベースでみた価格は71ヶ月連続で上昇している。


在庫件数が過去最高まで積上がり4万7258件と42カ月連続の増加となった。
価格の高止まりを受けて今が売りの好機だと考えて売却ニーズが増えているためだ。
引き続き価格は高止まりそうだ。

東京カンテイの調査によると、11月の中古マンションの価格は首都圏・近畿圏ともに最高値を更新している。

個人投資家などの収益物権とは違い、実需をベースとする住宅ローンに対する金融機関の引き締め感はなく市場関係は緩和的な融資姿勢に変化はないだろうと見たてる。


中古マンションの売り事例としては、首都圏で40万件ほどの見通しだ。
新築との連動性が強いため、新築ほどではないが増税による駆け込み的な動きは発生する。

新築よりも中古の成約数が多い状況は変わらずに今後も継続すると見ている。
ただ、個人所得の改善は、一部を除き実感している人は少ない。


社会保障費や、厚生年金、消費税など負担感が増しているためだ。
消費者の資金調達力は限界に達しつつある。
仮に金利が上向き始めると、またたく間に消費に影響する。


マーケットも読みづらい。
東京カンテイの井出武氏は「不確定要素が多い。20年東京五輪の選手村として使われた物件を含めて計4145戸の値付けが波乱要因だ」と話す。


新築の売れ行きは良くない。
不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの11月の販売戸数は3461戸となり、前月比で2割、1年前との比較では2.8%増えているものの、契約率が53.9%と8カ月連続で好不調の節目である70%を下回ったのに留まらず、初月契約率が55%を下回ったのは08年7月以来初めて。
在庫も大幅に増加している。


都区部まで通勤30分圏内
“郊外か否か”の境に


新築価格が頂点に達して早晩崩れるのかと見方が影響しているとの指摘もある中で井出氏は、「中古マンションに関しては東京23区で割安感を感じられる城北・城東エリアや住み替え需要で人気のある城西・城南エリアは19年も引き続き好調に推移する」と分析する。


一方で都心部では割高感が強く、郊外では売り出し価格ですんなり成約することは難しいマーケットが続きそうだとし、
「都区部への通勤時間の目安は1時間から30分に変わりつつあり、そこが郊外か否かの境目となる」という。


オリンピックが終わればその上昇分が剥がれおちる中で販売価格をいくらに設定できるか。
中古価格もアッパーに近いものの価格は安定的に推移すると思うが、選手村の価格と売れ行きの動向次第。


価格破壊の水準となれば周辺マーケットに新築・中古とも悪影響が波及する懸念を示す。


不動産関連の比較査定サイトを運営するリビン・テクノロジーズ(東京都中央区)の調査によると、
中古住宅を購入する際に一番譲れない条件として「価格」(31.4%)が最も多く、2番目に譲れない条件でも「価格」(21.5%)となっている。


他に「周辺環境」や「所在地」なども重視するが、中古住宅を買い求める消費者は価格重視であることが分かる。

19年は新築を諦めた消費者が中古を物色する流れが強まりそうだ。


※週間住宅タイムズ  抜粋


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