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住宅ストック活用の時代

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カテゴリ:不動産市況
住宅ストック活用の時代
品質確保で取引促す
仲介会社の本気度試される



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家余り時代の到来により、
既存住宅流通活性に向けての市場作りが本格化している。
インスぺクションや安心R住宅に対する
消費者の瑕疵の不安を払拭して流通促進を図りたい考えだ。

国土交通省では、地方物件の売買活性に向けて今年1月から低価格の取引にかかる売買仲介手数料を引き上げた。

民間ベースでは、中古住宅を単に仲介するだけでなく、築古物件を区分・一棟単位でリノベーションして付加価値を高めてから市場で売買するビジネスも加速している。

最近は、空き家や居住中の住宅をモデルルーム風に仕立てて早期の売買成約につなげる手法を取り入れる仲介会社も増えている。

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中古売買市場の拡大へ

今年4月に改正宅地建取引業法が施行されて、宅地建取引士は媒介契約の締結時に建築士や建物調査が出来る専門家のあっせんに関する事項を書面で依頼者に交付したり、重要事項説明時に買主に対してインスぺクションの検査結果を説明しなくてはならない。


宅建業者がインスぺクション業者のあっ旋の可否を示し、媒介契約者の意向に応じてあっ旋するほか、インスぺクション実施では宅建業者がその結果を買主に説明することが義務化され、基礎や外壁等の状況を売主と買主の双方に書面で示す。


ただ、どこの業者をあっ旋すべきか、中小零細の不動産業者から戸惑いの声が少なくない。
仲介現場では、手間とコストを要することで成約スピードが落ちると人気の高い施策ではないものの、品質の裏付けになる取り組みは必要だと認識している。


売主目線での報告書の改ざん等がインスぺクション先進国の欧米でもあったことから適正運用が信頼性を高めると強調する。


管理組合の了解を得る必要がある共有部を抱えるマンションに適していない。
今回のインスぺクションについて、業界関係者は、木造住宅の流通が進んでいない状況に焦点を当てたものだとの認識も示す。


国交省としては、インスぺクション導入に弾みをつけるために、「リフォーム事業者との連携や不動産テックの活用など効率的な業務推進に向けた支援は惜しまない」という。
分譲集合住宅への対応が課題だ。


安心R住宅制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)も4月に運用を開始し、参加を表明する団体が相次いだ。

不動産流通系の業界団体としては、
全日本不動産協会(原嶋和利理事長)が最初に登録して先陣を切り、
その後、全国宅地建取引業協会連合(坂本久会長)、全国住宅産業協会(神山和郎会長)も登録した。


新耐震基準でインスぺクションなどを実施し、一定の要件を満たした中古住宅を安心R住宅として認定する。
安心R住宅推進協議会(三津川真紀代表理事)では、適正価格での中古住宅流通を目指している。


地銀との連携による良質認定事業として「富山既存安心住宅」を今年11月に始めた。
富山県内の3つの銀行と連携する。


認定を得るには建物の基礎情報や瑕疵担保責任保険、コンプライアンス、インスぺクションの質と結果、住宅性能、アフターケア、履歴、価格妥当性、安全性をクリアし、認定を受けた中古住宅に住宅ローンの金利優遇を用意したりする。



築古の印象改善
リノベ・装飾技術を活用



中古住宅の価値も単に経年だけを見るのではなく、瑕疵の有無やリフォーム・リノベーション等手入れの度合いによって建物の評価額に反映させていくことも求められている。


住宅診断や改修で建物の性能を上げるにとどまらず、
販売現場では、早期の成約に向けての工夫も見られる。
その一つとして、ホームステージングを導入する仲介会社が増えている。


居住内を家具や小物、清掃などで魅力的に見せて買主の買い意欲を盛りたてて早期の成約につなげている。



※週刊住宅タイムズ  抜粋

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