らいばる > RAIVAL 株式会社フレックスヴァリエーションのスタッフブログ記事一覧 > 「中古住宅+リフォーム」に有力ツール

「中古住宅+リフォーム」に有力ツール

≪ 前へ|「かぼちゃの馬車」で衝撃   記事一覧   11月首都圏マンション成約総じて好調推移|次へ ≫
カテゴリ:不動産市況
「中古住宅+リフォーム」に有力ツール


快適性、資産価値を向上
===================================

「中古住宅を取得して、数年後にリフォームを検討するケースが多く、寄せられるリフォームローンの相談も少なくない」
リフォームローンは、利用できる金額や、借入期間に制限があり、住宅ローンに比べて金利が高いことが一般的。
リフォーム資金を含めた住宅ローン商品として、「フラット35(リフォーム一体型)」「フラット35リノベ」がある。
国が推進する「中古住宅+リフォーム」を実現するための有力なツールと言える。
中古住宅を取得して販売するビジネスモデルが伸びているが、
こうした住宅を販売する事業者にとっても、「フラット35リノベ」が利用できる住宅を売り出すことで差別化できる。
11月12日号に続く住宅ローン特集第2弾では、「フラット35リノベ」「フラット35子育て支援型・地域活性化型」を紹介する。

===================================

中古住宅購入の数年後にリフォームするよりも、リフォーム費用含めて住宅ローンが利用できるならば、購入時にリフォームしたほうが、長期的にみたトータルコストは低くなる。


つまり、リフォーム費用をどう確保するかが課題となる。
以前より増えつつあるとはいえ、リフォーム融資を取り扱う金融機関はまだ少ない。
「中古住宅+リフォーム」を実現する融資として「フラット35リノベ」に着目したい。


フラット35なので、金利は全期間固定金利型。
リフォーム費用を含めて一括して利用でき、金利引き下げも受けられる。
リフォーム融資に慎重な民間金融機関もあるなか、適正な工事であれば融資額の成約は少ないことも特徴だ。



リフォーム費用も住宅ローンで
買取再販の差別化にも



「フラット35リノベ」は
①中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合
②住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合
ーが対象。


金利引き下げ期間は当初10年間または当初10年間または当初5年間で、年0.5%と金利引き下げ幅が大きいことも特徴だ。


幅広いリフォーム工事が対象になる「フラット35(リフォーム一体型)」もあるが、フラット35リノベは性能向上リフォームが条件。
どちらも、住宅購入費用だけでなく、民間金融機関では金利が高くなったり、借入額や借入期間に制約のあるリフォーム費用も含めて利用できることが特徴だ。


今年12月時点のフラット35の金利は年1.41%(融資率9割以下、最頻値)であり、引き下げ期間中のフラット35リノベは0.91%と1%を下回る。


性能向上リフォームが条件であるため、すでに条件を満たしている住宅を改修しても対象にはならない。
リフォーム前の状態で十分な省エネルギー性能を持つ住宅をリフォームする場合には、さらに高いレベル(断熱等性能等級4を等級5に引き上げ)に改修するか、耐震性やバリアフリー性などのリフォームを施すことが必要だ。


手続きは新築と同様
性能向上リフォームが条件であるため、リフォーム工事前の事前確認、リフォーム工事計画の確認、リフォーム工事後の適合証明検査が必要。


新築の場合は設計検査、中間検査、施工現場検査というプロセスであり、手間が増えることはない。

住宅事業者が性能向上リフォームした場合は適合証明検査が済んでおり、購入者はフラット35リノベの借入申し込みをするだけでよい。


2018年4月より金利Bプラン(当初5年間年0.5%引き下げ)の省エネルギー性能技術要件があらためられ、
これまでの断熱等性能等級4、一次エネルギー消費量等級4以上に加えて、開口部の断熱改修など4項目でもフラット35リノベが利用できるようになった。


住宅事業者の立場から見ると、中古住宅を買い取ってリフォーム後に販売する場合に、フラット35リノベを意識した工事と検査を行うことで「フラット35リノベが利用できるリノベーション済み住宅」という差別化商品を用意できる。


とくに、住戸単位でのリフォームが専有部に限られるマンションでは、開口部の断熱改修と高効率給湯器といったリフォームが技術要件の選択肢に加わり、利用しやすくなった。


性能向上を確認済み
消費者にとっては、フラット35リノベが利用できる「リノベーション済み住宅」は、性能価値の分かりずらいリフォーム済み住宅購入時の見極めにもなる。




自治補助金と二重の支援
子育て、近居、地方移住など


「フラット35子育て支援型・地域活性化型」も金利引き下げのメリットが大きい。
引き下げ幅は当初5年間年0.25%だが、、フラット35sまたはフラット35リノベと兼用でき、最大で当初12年間年0.5%(フラット35リノベAプランとの兼用の場合)の引き下げを受けられる。


子育て支援や地域活性化に積極的に取り組む自治体と住宅金融支援機構が連携し、自治体による補助金とセットでフラット35の借入金利を引き下げる仕組み。


フラット35子育て支援型は、若年子育て世帯が住宅を取得する場合や、子育て世帯と親世帯が同居または近居するために住宅を取得する場合が対象。
子の年齢、近居の定義など、対象となる家族構成などは自治体ごとに異なる。


フラット35地域活性化型は、
大都市圏居住者が地方に移住することを契機に住宅を取得する場合がなどが対象。
コンパクトシティ形成を進める自治体で居住誘導区域外から居住誘導区域に移住するための住宅取得や、空き家バンクに登録された住居を取得する場合なども利用できる。


補助事業の詳細は自治体が定め、制度そのものを用意していない自治体もある。


連携自治体は増加中
子育て支援型は全国275、地域活性化型は289自治体(いずれも今年12月1日時点)が制度を用意。
徐々に採用する自治体が増えている。


自治体による補助内容は、購入費用の助成、住宅ローンの利子補給など様々。
条件を満たせば、住宅取得の負担が大きく軽減できる。


※週刊住宅タイムズ  抜粋


≪ 前へ|「かぼちゃの馬車」で衝撃   記事一覧   11月首都圏マンション成約総じて好調推移|次へ ≫

最新記事

おすすめ記事

カテゴリ

>>全ての記事を見る

XMLRSS2.0

トップへ戻る