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金利はすでに上昇傾向

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カテゴリ:不動産市況
住宅ローン金利に〝不安〟あり
金利はすでに上昇傾向



ーーー史上最低水準にあるとされる住宅ローン金利

.........確かに変動金利型の金利優遇後の適用金利を見れば史上最低水準にあるが、固定金利型の金利は2年前からわずかではあるが上昇を始めた。

住宅ローン専業コンサルタントの淡河範明氏は
「金利は市場が決めていると思っている人が多い。だが、住宅ローン金利は金融政策と需給、金融機関の経営判断が大きく影響する」と話す。

住宅ローンの最近の動向と使い方のコツを特集する。ーーー



知っている〝つもり”

住宅販売の現場にいると、知っていると思っている住宅ローン。
だが、分譲では提携ローン、売買仲介ではいつも使っている金融機関の中から顧客の属性に応じて通りやすい金融機関を選んでいるのが実態ではないだろうか。
工務店などは、住宅ローンを顧客任せにしていることも少なくない。


住宅ローンの最新動向を知っているつもりでも、
「適用金利だけ」「通しやすさだけ」ではないだろうか。


住宅金融支援機構がまとめた主要都市銀行などの金利(中央値)を集計した「民間金融機関の住宅ローン金利推移」をみると、
変動金利は2.475%で横ばいで推移している。

固定金利期間選択型(10年)は2年前を底に上昇傾向にあり、今年11月時点では3.35%となっている。


住宅ローン金利は
「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」がある。
金利は変動金利型の方が低いことが一般的。
金利上昇は、変動金利型は固定金利型に遅れることが一般的だ。


固定金利期間選択型は固定金利期間が短いほど変動に近い水準になるとされるが、売りたい住宅ローンの金利を抑えるなど金融機関の経営戦略もあって必ずしもそうなってはいない。


金利優遇が適用になる期間は住宅ローン商品によって異なり、優遇終了後の金利も見て提案する必要がある。


経験豊富な住宅・不動産営業パーソンにとっては、現在の金利は、どのタイプを選んでも十分に低い水準にあると認識していることが多い。


一方で多くの住宅購入者は住宅ローン利用は初めてであり、細やかな金利差にも敏感になりがち。
金利タイプ・金利変動による将来の返済額、リスクなどを説明するのもプロの役割ではないだろうか。



〇●〇●低い水準の全期間固定型●〇●〇


貸出金利と調達コストの差が金融機関の利益の元になる。
将来の金利変動リスクを負う固定金利型は、その分金利は高くなる。
別の言い方をすれば、金利変動リスクを消費者が負うのが変動金利型である。

現在の金利水準は
「変動金利型との金利差を見ると、全期間固定金利型の金利は十分に低い」(淡河氏)と言える状況にある。



●●●審査は物件を重視●●●


全期間固定金利型の代表と言えるフラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利型住宅ローン。
今年3月までの利用実績は95万件を超える。


全期間固定金利型商品であるため、資金の受け取り時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定する。
保証料は不要、繰り上げ返済や返済方法の変更に手数料がかからないことが特徴。


自己住居用の住宅他、親族居住用、セカンドハウスも融資対象。
借り換えにも利用できる。


省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、当初5年間または10年間、借入金利を引き下げるフラット35Sは、国の住宅政策を実現するために金利引き下げに国費を投入。


自治体との連携による子育て支援型・地域活性化型なども用意する。
2018年11月時点のフラット35の金利は年1.45~2.07%(融資9割以下、新機構団信付き) 


フラット35は、良質な住宅の建設、国民生活の安定を目的とする住宅金融支援機構が民間金融機関とタイアップによって提供する商品の為、物件の審査が重視される一方で、幅広い人が利用できるようにしていることも特徴だ。


例えば個人事業主、契約社員、転職間もない人、永住許可者も利用可能。
変化のスピードが速く行き先が見通せない現代社会において、多くの人が利用できる金利上昇リスクを回避する有力なツールになっている。


中古住宅にも利用でき、中古住宅の購入とリフォームを一体で行う人向けのフラット35リフォーム一体型、フラット35リノベなども用意。


15年以上20年以下の借入期間の「フラット20」、長期優良住宅を対象とした借入期間最長50年の「フラット50」もラインアップする。


使ったことがない、手続きが煩雑と敬遠する人もいる。
対象となるか否かを見極めて、顧客に提案すればいい。



※週刊住宅タイムズ  抜粋
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