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売値は臨界点

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カテゴリ:不動産市況
売値は臨界点
2013年機に右肩上がり


成約数の伸びに影響
東京区部、最大1300万円アップ

不動産売買仲介各社は
「今年は売りと買いの情報がともに多い」といい、首都圏の中古マンションマーケットについて、17年度成約増・価格上昇と違って成約件数が減って成約価格も上限が近く、市場にはダブつきが出てきたと実感する。


東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、首都圏の中古マンションの成約数は8月に2303件と4か月ぶりに1年前の水準を上回ったものの今年は成約数で目減り感が強まっている。


ただ、住宅ローンの金利がここ最近じわり上昇傾向にあるとはいえ、依然として低金利の水準であることに変わりなく企業業績の好調も受けて中古住宅マーケットは底堅い。
中古マンションの価格動向を探ってみた。



首都圏中古マンション


東日本レインズによると、首都圏8月の平均価格は3318万円で前年同月比2.5%上昇し、1平方メートル当たりの単価も3.2%あがった。


2013年1月から68ヵ月上がり続けており、東京都23区では71ヵ月連続の上昇となっている。
不動産情報サービスのマーキュリー(東京都新宿区)が過去10年間のマンション価格の中央値を調べたところ、東京23区は09年の4790万円から18年には6489万円と1699万円(約35%)上昇した。


13年は価格が上昇するターニングポイントになっている。
東日本大震災による消費マインド低迷を引きずり、12年の4000万円台後半(4870万円)が中央値だったのが13年に東京五輪の開催が決まったのを機に上昇気流に乗り15年に6000万円台に乗せた。
以降、高止まりが続いている。


中古マンションは、16年に初めて新築マンションの供給戸数を中古マンションの成約数が上回ってからその傾向が継続している。


ただ、都市未来総合研究所では、中古マンションの価格上昇は、新築マンションの上昇に追いついておらず新築と中古の価格差は広がっているといい、新築マンションの購入を検討する消費者が購入可能な価格の観点から中古マンションの検討者がこれから増加する可能性を指摘する。
住宅品質を担保する安心R住宅制度も今後の中古住宅の購入を後押しすると見ている。


同研究所の調べによると、中古マンションの平均の成約価格は、09年~18年上期までに都区部で1300万円、神奈川県と埼玉県が500万円、都下と千葉県が400万円それぞれ高くなっている。


これを新築との価格差でさらに比較してみると、
神奈川県が1000万円、都下が800万円、都区部が700万円、千葉県が600万円、埼玉県が200万円だとしている。


こうした市況感の中で、
マーキュリーは9月20日、首都圏で18年までの23年間で居給された物件を対象に同じマンション内で価格が最も高い住戸と最も安い住戸の価格差が何倍かを算出して倍率が高い順にランキング化したところ、
1位は08年竣工のブリリアマーレ有明タワーアンドガーデンだった。


最高価格が10億5000万円なのに対し、最低価格が2970万円と35.35倍の差となり2位のパークコート赤坂ザタワー(09年竣工)の20.16倍を大きく引き離した。

3位は東京ツインパークス(02年竣工=20.10倍)
4位がアクシア青山(02年竣工=19.33倍)
5位が広尾ガーデンフォレスト(08年竣工=18.87倍)と続いた。


上位50位にランクインした物件の特徴としては半数以上が都心部のタワーマンションが占めていることだ。
低層階に小ぶりな住戸、上層階に広めの住戸を配置するケースが多いためだ。


同社ではプレミアム住戸だけに付与される豪華設備などタワーマンションは同じマンション内で格差が発生しやすい要素が多く含まれていると指摘する。


竣工年を見ると、多くは2000年代前半に竣工しており、10年代以降は3物件のみ。
価格差は縮小傾向だ。
そのタワーマンションの希少価値に着目する声も聞かれる。


東京都中央区が居住用物件の容積率緩和制度を廃止することを受けてタワーマンションの新規供給が見込めなくなるからだ。


しかし、東京カンテイ主任研究員の高橋雅之氏は、
「緩和撤廃によって新しい定住者を呼び込む街の力が衰える。街の新陳代謝が鈍る弊害も出てきそうだ。」と指摘する。


人口減少に直面する日本で人口確保は自治体の最優先課題だ。
「中央区に追随する動きに出ることは考えづらく、定住人口での新陳代謝が衰える」として、むしろアワーマンションを好む所得の高い層が中央区から離れて他のエリアで新築・築浅のタワマンを選択し、経年劣化したタワーマンションだけが残ってしまう可能性も指摘する。



※週刊住宅タイムズ  抜粋



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