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空室対策はアイデア勝負

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カテゴリ:不動産市況
経営管理士の国家試験化へ
空室対策はアイデア勝負


賃貸住宅業界が転機を迎えている。
少子高齢社会に伴う人口減少を受けて余剰住宅に頭を悩ます。
いかに空室を出さずに、賃料を下げずに運営するか。
高齢者や、外国人などこれまで家主が
好まなかった入居者を取り込む必要がある。
今年は女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車の
サブリーストラブルが表面化した。
これは一括借り上げにより家主に約束していた
家賃の支払いが滞るにとどまらず、
スルガ銀行がシェアハウスを建てさせるために
投資家への融資過程で審査書類を書き換え
てローンを出していたことも明るみに。
賃貸住宅業界は縮小する内需を受けての
対応と消費者に信頼してもらう二正面作戦を展開する。



賃貸住宅
転機迎えた事業環境


サブリース問題で国土交通省は、消費者庁と連携してサブリースに関するトラブル防止に向けての注意点などを今年3月に取りまとめた。
アパートなどの収益物件を一括借り上げして入居者に転貸するサブリースは、家主にとって安定的に一定賃料が見込めることと、物件管理の手間がかからないことで人気だが、賃料減額をめぐるトラブル発生が頻発していることに対応するためだ。


新たに賃貸住宅を建てるオーナーに対して、ローン返済を含めた事業計画とそのリスクについて理解する必要があるとし、サブリースで賃料減額リスクなどを考えるべきだと訴えている。


入居率の悪化や経済環境などで家賃相場が下落した場合に賃料が減額される契約書になっているのがほとんどで、契約期間中であっても解約される可能性やサブリース事業者から老朽化に伴い建物や修繕費用を提案されることもあるとした。


賃貸住宅ビジネスを取り巻く事業環境が厳しくなる中で、日本賃貸住宅管理協会(日管協)など業界3団体は「賃貸不動産経営管理士」の国家資格化を目指している。


賃貸オーナーや投資家の国家資格化に関する注目度は高い。
賃貸不動産の管理業務に関する幅広い知識を持っている専門家を育ててアパートやマンションなどの賃貸住宅管理を提供して業界の信頼につなげたい考えだ。


主な業務は、入居者の募集や建物の維持管理、不具合の対応、原状回復工事など賃貸仲介後のアフターサービスが中心。
賃貸経営の支援が業務の大半を占めている。



去年11月に実施した「賃貸不動産経営管理士」試験では、受講者数1万6624人のうち8033人が合格。
合格者の最高年齢は80歳、最年少は15歳でともに男性。


国交省が運用する「賃貸住宅管理業者登録制度」にも、
今年7月か賃貸不動産経営管理士の設置を義務づけたことで役割の重要性が更に増す。


社会的弱者の受け皿担う
空室対策×福祉な役割


これからの賃貸住宅ビジネスでは、住宅の確保が厳しい外国人、障がい者といった社会的弱者の受け入れが欠かせない。
そうした人を嫌がる風潮が日本にあるが、そうした状況を改善するために「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」の一部を改正し、去年10月に新たな住宅セーフティネットを施行した。


ただ、「住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅」の登録は進んでいない。
普及に向けて国は、賃貸住宅の登録を進めるための支援として、登録住宅の改修に対する支援措置と低額所得者の入居負担軽減のための支援措置の2つを用意している。


高齢者や障がい者が使いやすい住宅改修に補助金を出したり、住宅セーフティネット専用住宅として登録している賃貸住宅を対象に入居者が割安で賃借できるよう補助を出す。


生活保護受給者の住宅扶助費は、生活保護受給者が賃貸人に支払う家賃などを、保護の実施機関が賃貸人に直接支払う「代理納付」も用意。


居住入居法人による家賃債務保証も実施。
住宅政策だけでなく福祉政策の観点や住宅供給者の意向なども踏まえている。



※週刊住宅タイムズ  抜粋




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