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分譲マンション 2018年下半期の展望と課題

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カテゴリ:不動産市況
2018年下半期の展望と課題
分譲マンション
供給じわり増加か



初月販売率では一進一退を繰り返す首都圏の分譲マンション市場。
デベロッパーの慎重姿勢は相変わらずで、様子を見ながらの少戸多期分け販売が相変わらず目立つ。

とはいえ販売在庫は減少傾向にあり、市場最低水準にある金利、株高など需要そのものはおう盛である。

郊外マンションに客足が戻りつつあるといった話も聞かれ、供給は上振れする可能性もある。



販売在庫は減少傾向
目立つ少戸数多期分け販売



不動産経済研によると2018年上半期の首都圏マンション供給量は1万5504戸で、上半期としては2年連続して前年同期を上回った。

同社では、下半期は大型物件の新規販売によって前年同期を6.3%上回る2万2500戸の供給を見込んでおり、年間では前年を5.9%上回るとはいえ、3年連続しての3万戸台を予想する。


供給材料は十分


先行指標の一つである住宅着工戸数の推移を見ると、17年の1都3県のマンション着工戸数は前年とほぼ同じ6万4755戸。
今年5月までの5か月間は前年同期比22.4%減ながらも、供給量の多い東京都だけを見ると前年を1.8%上回る。


新規物件の先送りや少戸数多期分け販売が相変わらず目立っていることもあって、供給材料は十分にある。

不動産経済研究所のデータをもう少し見てみる。
初月契約率は平均で66.7%と前年同期を0.6ポイント下回る。
上期として3年連続して60%台になったものの、明るい材料も少なくない。


上期のエリア別供給量は
都区部7155戸(前年同期比2.1%増)
都下1635戸(同24.1%減)
神奈川県3008戸(同6.2%増)
埼玉県1676戸(同17.0%増)
千葉県2030戸(同55.7%増)

都下を除いて各エリアとも増加した。
累計契約率は78.5%と前年同期よりも1.5ポイント上昇しているのだ。


これを地区別にみると
都区部81.3%
都下72.6%
神奈川県81.3%増
埼玉県67.8%
千葉県77.7%


販売在庫数は千葉県が同水準であるものの、他のエリアでは大きく減らしている。



下期には大型物件投入も
        商品企画で差別化



デベロッパー各社に聞くと「物件による強弱はあるものの、史上最低水準になる金利と景気回復、株高などを背景に、住宅需要は堅調とする声が目立つ。

これから都心部では
「THE COURT神宮外苑」(三井不動産レジデンシャル、野村不動産)、
「パークコート渋谷ザタワー」(三井不動産)
「ザパークハウス渋谷南平台」(三菱地所レジデンス、大林新星和不動産、東急不動産)といった注目の大型物件販売を控えている。


希少性のある都心高額物件が飛ぶように売れる状況に変化はない。
一方で“実需”物件は、価格上昇もあって、販売状況はまだら模様との指摘も少なくない。


「比較的建築規制が厳しい城南・城西地区では、駅に近い敷地が確保しにくい。結果として、駅から離れた割には安くない物件となり、根強い需要はあるものの、まとまった戸数を投入できない」
「根強い需要はあるが、即日完売にはならない。じっくりと売っていく」
といった声が聞こえてくる。


郊外に戻る客足


都区部でも比較的価格を抑えた物件の販売が可能な城東地区。
「リビオシティ・ルネ葛西」(総戸数439戸)は地下鉄東西線葛西駅から徒歩18分と駅近ではないものの、商業施設隣接の利便性と、平置き駐車場などランニングコストを抑えた商品企画、3LDKで3800万円台からの価格で人気を集め、3月には1期162戸、4月には2期87戸を即日完売した。


郊外不振とされる中、価格を抑えた郊外マンションにも、物件による差はあるものの客足が戻り始めた。


住友不動産によると
「今年初めからモデルルーム来場者が増加し始め、歩留まりも上昇している。物件によって契約数は2倍に増えている」という。


特に好調なのが、都心から25~30キロ圏の駅近、商業施設隣接と利便性が高い大規模マンション。


エリアによるものの、都心・郊外では面積圧縮が進む中、75平方メートルの3LDKが3000万円台で購入可能な物件が好調だという。


今春竣工した「シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート」(総戸数569戸)も販売を開始した。


同社の分譲マンション供給の約3割を郊外型が占める。
戸建てとの競合も増える郊外では、利便性や大規模物件ならではの共有施設など魅力を高めた物件を厳選して供給してきた。

「価格高騰で様子見していた消費者が、下がる様子もない。家賃を払い続けることと比較して決断しているのではないか」という。






※週刊住宅タイムズ  抜粋

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